鄰屋龜裂倒塌責任險是什麼？保障施工造成的鄰損
文章更新日期：2025年12月09日
鄰屋龜裂倒塌責任險是營造綜合險(安裝工程險)的附加險，條款名稱是第三人建築物龜裂倒塌責任險附加保險。
在台灣，市區老屋旁施工造成鄰損是工程最大的風險之一，賠償動輒上百萬、上千萬，但大部分承包商的保險都保錯了、保不夠，或根本沒保。
當別人的房子因為施工導致龜裂或倒塌，這時候身為施工廠商的你，可能會有鉅額的法律賠償責任。
如果你是承包建築工程的業者，這篇文章會告訴你那些可能讓你賠到破產的致命風險。
免責聲明
本網站內容為作者基於個人對於產物保險之觀念理解與實務經驗所整理之知識型內容，僅供學習與參考使用，並非特定保險公司商品之建議，亦未針對任何個別標的進行風險評估或投保建議。
文章所提及之保險種類、條款名稱與保障範圍，皆屬一般概念性說明，實際保障內容請以保險公司所核發之保單條款為準，如需投保或理賠諮詢，請洽具備招攬資格之保險業務員。
鄰屋龜裂倒塌的責任風險
如果你施工造成鄰房倒塌，住戶要求賠償2000萬，你拿得出來嗎？
你可能會說：「不會啦，我們很小心的。」但根據台北市建管處的資料，每年鄰損申訴案件：200-300件，鄰損糾紛比你想像的更普遍。
最常見的受損類型：
🏚️牆壁龜裂、樑柱裂縫
🏚️地板下陷、門窗變形
🏚️磁磚剝落、天花板塌陷
🏚️整棟傾斜、結構受損
最容易發生鄰損的工程：
⚠️市區老屋旁新建工程(最高風險)
⚠️地下室開挖工程
⚠️打樁施工
⚠️大型機具震動作業
施工造成鄰房龜裂，被勒令停工，不只要面臨巨額求償，還會延誤交屋，一個不小心可能還會倒閉。
這些都是真實案例，而且承包商都以為「有保險就安心了」，所以鄰損的風險不得不去重視。
鄰屋龜裂倒塌責任險承保範圍
「傾斜」不一定賠，但你可能不知道
很多人以為「鄰房受損」就會賠，事實是鄰損險只保「龜裂」和「倒塌」。
這個附加險保的是因為震動、土壤擾動、土壤支撐不足、地層移動或擋土失敗等原因，導致建築物的『倒塌』及『龜裂』。
承保範圍：
✅龜裂：建築物發生裂縫
✅倒塌：建築物傾倒、嚴重位移、沉陷到無法修復的程度
不保：
❌傾斜：建築物歪斜但未達倒塌程度
什麼意思？如果鄰房因為施工震動：
✅牆壁裂了 → 賠
✅整棟倒了 → 賠
❌但只是傾斜歪斜，沒有裂也沒有倒 → 可能不賠
為什麼會這樣？因為條款對「倒塌」的定義很嚴格。如果只是傾斜，但還能修復、還能住人，就不算「倒塌」。
問題是傾斜跟龜裂常常是一起發生的。如果房子傾斜，通常多少會有一些裂縫，這時候就屬於「龜裂」，有機會啟動理賠。但如果單純只是傾斜，真的可能不賠。
投保前一定要確認你的保單對「傾斜」的理賠認定是什麼？這在條款細節裡，不是看商品DM就能知道的。
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鄰屋龜裂倒塌責任險不保事項
以下幾點除外不保事項是我認為要特別提醒你的：
扶正費用
也就是上面說的「傾斜」，可以參考前述說明。
圍牆、道路、動產
很多人不知道，鄰損險不是保「所有鄰居的損失」。鄰損險只保「建築物」，不包括：
❌圍牆、擋土牆
❌道路、人行道
❌廣告招牌、管線設施
❌動產(家具、車輛、機器)
為什麼會這樣？因為有一部分的項目應該由第三人責任險來保，不是鄰損險。
所以工程保險要完整規劃， 不只是保鄰損險，還要確保第三人責任險的保額足夠、自負額合理，才能涵蓋較多的第三人損失。
現況鑑定報告顯示傾斜率大於250之1的建築物
有些條款要求投保前須施作現況鑑定，並對於施工前已存在一定傾斜率(250之1)的建物除外。
這個就要看你的條款內容是怎麼寫的，建議要跟你的業務員確認清楚。
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鄰屋龜裂倒塌責任險的保險金額
這個部分是整張保單的「關鍵眉角」，直接影響你能拿到多少理賠。
第一種：不分倒塌或龜裂，共用保額。
舉例：保額500萬、自負額30萬
→ 累計損失超過30萬就開始賠，最高賠到500萬
聽起來很簡單？但魔鬼藏在細節裡。
第二種：倒塌和龜裂分開計算
這種條款會明確區分龜裂與倒塌的保額與自負額。
更複雜的是，它對「一次事故」和「一棟建築」有特殊定義。如果你的工程影響到多棟建築，可能每棟都要扣一次自負額。
你可能已經發現問題了：
❓哪種條款對你比較有利？
❓你的工程規模適合哪種保額配置？
❓自負額的計算方式會如何影響你的實際理賠？
這些問題沒有標準答案，因為每個工程的風險點都不同，這需要專業評估：
✅保額不是隨機決定的，要根據鄰房狀況、工程風險來精算。
✅保太少賠不夠，保太多浪費保費，需要找到平衡點。
如果你想知道以你的實際狀況，該怎麼規劃最有保障，歡迎直接和我討論你的案例。畢竟保險買對了才是真的保護，買錯了只是多繳錢而已。
施工前鄰屋現況鑑定
「沒做現況鑑定」讓你理賠直接卡關
這是最容易被忽略，但卻可能導致理賠被拒的致命問題。什麼是「施工前現況鑑定」？
在開工前，委託專業鑑定機構(如技師公會)對鄰房進行：
✅拍照記錄外觀
✅檢查是否已有裂縫
✅測量傾斜率
✅記錄現有損壞狀況
並製作「現況鑑定報告」，證明：
「這些裂縫是施工前就有的，不是我施工造成的。」
為什麼這麼重要？如果你沒做現況鑑定，鄰居可以說：「我的房子本來好好的，是你施工才裂的！」
你無法證明這些裂縫原本就有，可能也得硬著頭皮賠。更慘的是：保險公司也會說「無法證明是施工造成的」，拒賠或少賠。
真實案例
某建案施工，鄰居說房子裂了，求償500萬。
承包商說：「你的房子本來就舊了，早就有裂縫，不是我造成的。」
鄰居說：「證據呢？你有施工前的照片嗎？沒有的話就是你造成的！」
承包商拿不出證據，最後被迫和解賠償。
如果當初有做現況鑑定，可能根本不用賠，或至少可以證明部分裂縫是原本就有的，減少賠償金額。
保險公司在保單條款當中也會要求，要做施工前鄰屋現況鑑定，如果你沒做，出事後保險公司可能會拒賠或是只賠部分損失。
台北市甚至有法規強制要求
根據「臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」：
領有建照或拆除執照者，必須在申報放樣勘驗前或申報開工前，完成現況鑑定。違反可能被罰款，甚至勒令停工。
這就是為什麼現況鑑定不是「可做可不做」，而是「必須做」，不只是保險要求，法規也要求，更是保護你自己不被誤賠。
一個你必須面對的現實
我知道你可能會想：「做現況鑑定好麻煩，保費又貴，能不能省一點？」
但我要告訴你一個殘酷的事實，鄰損糾紛會讓你停工+賠償雙重打擊。如果保險不賠或賠不夠，你要自己出，可能賠到破產。
現況鑑定是在保護自己，很多承包商把現況鑑定當成「成本」，覺得能省就省，但其實這是「保護費」：
✅證明鄰房原本就有問題，不是你造成的
✅證明你有盡到注意義務，減少賠償責任
✅證明你有依約施工，保險才會賠
鑑定費可能5萬~20萬，但可以幫你避免幾百萬、上千萬的賠償。你覺得哪個划算？
施工中鄰屋定期監測
「定期監測沒做」，理賠可能出問題
除了施工前的現況鑑定，施工期間的定期監測也很重要，條款也會要求定期監測。
如果觀測值達到警戒值，應立即採取安全加強措施。如果你沒做會怎樣？
出事後保險公司可能會說：
「你沒有定期監測，無法證明何時開始出現異常，也無法證明你有採取預防措施，有一部分的損失不賠。」
定期監測要做什麼？基本項目：
✏️每7天測量鄰房傾斜率
✏️每7天檢查是否有新裂縫
✏️記錄觀測數據
✏️發現異常立即通報、採取措施
這不只是保險要求，更是工安管理的一部分。如果能及早發現異常、立即處理，就能避免損害擴大，減少賠償金額。
這也是為什麼需要一個完整的工程管理流程，不只是保險規劃，還要建立施工監測制度，才能真正降低鄰損風險。
我的看法與總結
一次鄰損就可能讓你破產
如果你沒保鄰損險，一次鄰損就可能讓你破產。業主或銀行貸款可能也要求你一定要保(寫在合約裡)，鄰損險不是成本，是保護你財產的風險管理工具。
為什麼我要寫這篇文章？
過去處理鄰損險案件，我看過太多客戶因為：
❗保額嚴重不足 → 賠不夠，自己被迫出錢
❗沒做現況鑑定 → 無法證明原本就有問題，被迫賠償
❗不知道傾斜可能不賠 →
出事才發現保險有漏洞
❗以為所有鄰損都會賠 → 圍牆道路不在承保範圍
這些問題本來都可以避免，只要投保前有人把這些盲區講清楚。
但有些業務員：
❌為了快速報價成交，保額隨便估
❌不會提醒要做現況鑑定
❌不會解釋傾斜可能不賠
❌不知道施工期間要定期監測
我認為鄰損險是工程保險裡最複雜的險種之一，絕對不是「買個保單」就結束，而是需要完整的風險管理。
如果你需要協助
這篇文章只是把鄰損險最容易忽略的盲區列出來，但每個工程的狀況都不一樣：
❓你的工程鄰損風險有多高？
❓保額該保多少才夠？
❓現況鑑定要找誰做？要做到什麼程度？
❓條款對傾斜的認定是什麼？
❓第三人責任險保得夠嗎？
這些都需要看你的實際狀況才能給建議。
如果你：
✅想評估你的工程鄰損風險，該保多少保額
✅想知道現況鑑定要怎麼做、找誰做
✅拿到報價單，但不知道保障夠不夠
✅想檢視保單有沒有我文章提到的這些盲區
歡迎直接與我聯繫。
我可以：
✅根據你的工程特性和鄰房狀況，評估合理的保額
✅協助你規劃現況鑑定和定期監測的流程
✅檢視你的保單條款，找出可能的理賠陷阱
✅確認第三人責任險的保障是否完整
不要等到鄰房裂了才來問「為什麼不賠」，那時候已經來不及了。也不要為了省保費保太少，讓公司暴露在破產風險之下。
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